（執筆者：弁護士 荻野伸一）
【Ｑ.】
居住用住宅のいわゆる「敷引特約」について、近時、最高裁が有効性を認める判断をしたと聞きました。そもそも、敷引特約の有効性が問題となるのはなぜなのでしょうか？ また、最高裁はどのような理由でこの有効性を認めたのでしょうか？
【Ａ.】
敷引特約とは、賃貸借契約が終了し賃借人が賃借物件を明け渡した際に賃貸人が返還するべき敷金から、一定額を控除する旨の特約のことをいいます。敷引特約は、賃貸借契約上、本来賃貸人が負担するはずの通常損耗（賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化または価値の減少）を、賃借人に負担させることとなる点で、賃借人を不当に害するのではないかという問題が指摘されてきました。そのようななか、最高裁平成23年3月24日判決（以下、「本判決」）は、賃料月額9万6000円・保証金40万円・敷引金21万円（契約から明け渡しまでの経過年数1年以上2年未満に相当する金額）と定められた事案について、敷引特約の有効性を肯定しました。